A zöldmezős beruházások egyik legfontosabb kihívása, hogy a hazai jogszabályok alapján gazdasági társaságok nem szerezhetik meg termőföldek tulajdonjogát. A gyakran zöldmezős területekre telepített, egyre népszerűbb napelempark projektek miatt viszont a piacon megjelent az igény egy komplex struktúra kidolgozására, amely a földterület művelés alóli kivonásáig is egyenlő mértékben védi a fejlesztők, a termőföldet értékesítő magánszemélyek és a hitelező pénzintézetek érdekeit.
A földforgalmi törvény előírásai alapján gazdasági társaságok nem szerezhetik meg termőföldek tulajdonjogát. Az olyan zöldmezős beruházások, mint a naperőmű projektek megvalósításához azonban a gyakorlatban kizárólag gazdasági társaságok rendelkeznek megfelelő tőkével és szakértelemmel. A zöldmezős beruházások egyik jelentős nehézségét tehát a projektek helyszínéül szolgáló ingatlanok – a projektek volumenétől függően akár több száz ingatlan – a projektben résztvevő valamennyi fél számára történő biztosítása jelenti
– magyarázta dr. Babus Gábor, a Deloitte Legal ügyvédje.
A termőföldnek minősülő ingatlanok tulajdonjogát gazdasági társaság csak azt követően szerezheti meg, ha az érintett termőföld művelés alól történő kivonása (átminősítése) és annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése megtörténik. A művelés alól történő kivonáshoz pedig arra van szükség, hogy a hatóság az érintett ingatlanokra úgynevezett más célú hasznosítási engedélyt adjon, a fejlesztő a termőföld védelmi járulékot megfizesse és a „más célt” az ingatlanon meg is valósítsák, amely a gyakorlatban azt jelenti, hogy a naperőmű az adott ingatlanon felépüljön és használatbavételi engedélyt is kapjon.
Felmerül a kérdés, hogy mi nyújthat megoldást arra a problémára, hogy a fejlesztőnek magánszemélyek tulajdonában álló, termőföldnek minősülő ingatlanokon kell megvalósítania a több hónapig tartó kivitelezést, úgy, hogy a fejlesztő számára mindvégig korlátozás nélkül biztosított legyen az ingatlanok használata, továbbá azok tulajdonjogát az átminősítést követően a korábban elfogadott vételáron biztosan megszerezhesse.
További probléma lehet, ha az ingatlanok tulajdonosai, a magánszemély eladók a fejlesztőkkel szemben bizalmatlanok és számukra biztosítani kell, hogy a kivitelezés idejére kieső mezőgazdasági támogatásokat a fejlesztő megtérítse. Biztosítani kell továbbá azt is, hogy a fejlesztő köteles legyen az ingatlanok eredeti állapotát helyreállítani, ha a meghatározott véghatárnapig sem valósítja meg a kivitelezést. A fentieken túl a projekteket hitelező pénzintézetek érdekeit is figyelembe kell venni, akik előnyben részesítik azokat a biztosítékokat, amelyek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetők, így garantálva, hogy a felek nem veszélyeztetik a projektet.
Díjnyertes megoldás
A problémakör megoldására a Deloitte Legal ingatlanjogi csoportja olyan komplex szerződésstruktúrát dolgozott ki, amely kellő biztonságot garantál a zöldmezős projektek megvalósításában résztvevő felek számára a projekthelyszínként szolgáló ingatlanok biztosításával. A megoldást a Wolters Kluwer Jogászgáláján „Az év ingatlanjogi csapata 2019” elismeréssel díjazták.
A fenti érdekek kiegyensúlyozására egy olyan szerződéses struktúra alkalmazható, ami alapján az eladó és a fejlesztő adásvételi előszerződést és jelzálogszerződést kötnek egymással, továbbá a felek a finanszírozó igényét az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzendő jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosításával garantálják. Ennek megfelelően az adásvételi előszerződésben az eladó kötelezettséget vállal arra, hogy azt követően, hogy a naperőmű megépült (azaz végleges használatbavételi engedéllyel rendelkezik) és az ingatlanok átminősítése megtörtént, megköti a végleges adásvételi szerződést, amivel átruházza az érintett ingatlanok tulajdonjogát. A fejlesztő ezzel szemben azt vállalja, hogy a naperőművet határidőre felépíti, valamint a vételárat megfizeti. Az adásvételi előszerződéssel egyidejűleg az eladó és a fejlesztő jelzálogszerződést is kötnek az adásvételi előszerződés alapján fizetendő előleg összegére, annak esetleges visszafizetését biztosítva. A jelzálogjogot pedig a fejlesztő javára alapítandó és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő elidegenítési és terhelési tilalom biztosítja, ami a finanszírozó jelzálogjogának előzetes biztosítását követő – tipikusan – második ranghelyre kerül bejegyzésre.
Ezzel a megoldással biztosítható, hogy a fejlesztő jogosult az ingatlanok kizárólagos használatára és a napelempark felépítésére, valamint az eladók kizárólag a fejlesztővel vagy az ő előzetes írásbeli jóváhagyásával terhelhetik meg az ingatlanokat. A megoldás azonban az eladó számára is biztonságot jelent, ugyanis a jelzálogjog kizárólag az előleg összegét és nem a finanszírozó által biztosítandó teljes kölcsönösszeget biztosítja, azaz ha az eladó szerződésszerűen visszafizeti az előleget, a fejlesztő köteles a jelzálogjog és a kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom törléséhez hozzájárulni
– hangsúlyozta dr. Csider Magdolna, a Deloitte Legal vezető ügyvédje.
Növekvő befektetési kedv a napelemes projektek piacán
A fenti kérdéskör azért is időszerű, mivel idén ősszel került kiírásra a megújuló energiaforrásból termelt villamos energia állami támogatására szolgáló első METÁR pályázat, amelyre a jelentkezés a napokban, 2019. december 2-án zárult le. A pályázók összesen 200 GWh kapacitásra és évente egymilliárd forintos árprémiumra pályázhattak két kategóriában. A 0,3-1 MW kapacitású erőművekre 66 Gwh kapacitás és legfeljebb 333 millió forint támogatás, míg a 1-20MW kapacitásúakra 134 Gwh kapacitás és 667 millió forint támogatás jut. A METÁR pályázat érezhetően megnövelte a befektetési kedvet a napelemes projektek körében.
Forrás: deloitte.com
